Wann darf ich ohne "Plan" bauen?

Dies ist sicherlich die mit Abstand häufigste Frage und von den Sachbearbeitern nicht ohne weiteres zu beantworten, da die Entscheidung dieser Frage von vielen Faktoren abhängig ist. Meistens können am Telefon nicht alle erheblichen Fakten geklärt werden, was möglicherweis zu falschen Auskünften führt.
Häufig stellt sich die Frage, wann ein Nebengebäude wie z. B. eine Scheune, Garage, Carport ohne Baugenehmigung errichtet werden darf.
Grundsätzlich gilt, verfahrensfrei kann alles errichtet werden, was im Art. 57 BayBO aufgeführt ist.

Grundsätzlich sind viele bauliche Anlagen, die im Innenbereich genehmigungsfrei sind, im Außenbereich trotzdem genehmigungspflichtig. Bitte beachten Sie, dass die Interpretation des Bauherrn, wann und wo der Außenbereich beginnt, häufig nicht mit den rechtlichen Vorgaben übereinstimmt.

Auch wenn die einzelnen Merkmale für eine baurechtliche Genehmigungsfreiheit vorliegen, heißt dies nicht, dass gebaut werden darf, wie man will. Es bedeutet lediglich, dass keine Baugenehmigung benötigt wird. Alle (materiellen) Anforderungen, die beispielsweise in der BayBO angegeben sind, wie z. B. der Brandschutz oder die Abstandsflächen, müssen trotzdem eingehalten werden. Die Verantwortung dafür trägt der Bauherr.
Möglicherweise gibt es auch Einschränkungen im Bereich eines Bebauungsplanes.

Sollten die Festsetzungen eines Bebauungsplanes oder z. B. die Abstandsflächen nicht eingehalten werden können, bleibt das Vorhaben zwar baugenehmigungsfrei, es wird jedoch eine sog. Isolierte Abweichung oder Befreiung benötigt, die ähnlich einer Baugenehmigung beantragt werden muss. Neu ab 01. Januar 2008 ist, dass isolierte Abweichungen von Satzungen und örtlichen Bauvorschriften, wie beispielsweise Festsetzungen in einem Bebauungsplan, einer Stellplatzverordnung oder Ortsgestaltungssatzung bei der entsprechenden Gemeinde beantragt werden müssen und auch von dieser genehmigt werden. Isolierte Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften, wie beispielsweise den Abstandsflächen, Brandschutz oder Stauraum vor Garagen oder Carports müssen über die Gemeinde beim Landratsamt beantragt werden. Es wäre also denkbar, dass für ein verfahrensfreies Vorhaben zwei getrennte Abweichungen bei unterschiedlichen Behörden notwendig sind.

Weiterhin ist erwähnenswert, dass Sie keine Baugenehmigung „zur Sicherheit“ beantragen können. Baurechtlich verfahrensfrei nach Gesetzt bleibt immer baurechtlich verfahrensfrei. Wir können uns darüber nicht hinwegsetzen. Dies gilt jedoch nur für Einzelvorhaben. Wenn ein verfahrensfreies Vorhaben zusammen mit einem genehmigungspflichtigen Vorhaben, z. B. Einfamilienwohnhaus mit Carport geplant ist, dann „zieht“ das genehmigungspflichtige Vorhaben „Einfamilienwohnhaus“ das evt. verfahrensfreie Carport mit in die Genehmigungspflicht.

Nun zuletzt zu den notwendigen Faktoren für verfahrensfreie Gebäude:

Gebäude mit einem umbauten Raum bis zu 75 m³. (Nicht im Außenbereich; nicht an der Grundstücksgrenze - Abstandsflächen beachten!!)
bei einer Grenzbebauung (geregelt in Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO) :
Garagen einschließlich deren Nebengebäude und Gebäude ohne Aufenthaltsraum und Feuerstätten mit einer Fläche bis zu 50 m² (außer im Außenbereich
Die Länge der Grenzbebauung darf je (eigene) Grundstücksgrenze 9 m nicht überschreiten; insgesamt max. 15 m je Grundstück.
Die Wandhöhe an der Grenze darf im Mittel 3 m nicht überschreiten. Dachneigungen unter 70 ° und Giebelflächen bleiben dabei unberücksichtigt. Die Wandhöhe wird auf dem Baugrundstück und nicht auf dem Nachbargrundstück ermittelt und errechnet sich senkrecht zur Wand vom natürlichen (ursprünglichem (nicht aufgefülltem) oder festgelegtem Gelände) bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand.

Wichtig ist, dass seit dem 1. Januar 2008 nicht mehr direkt an die Grenze gebaut werden muss, sondern auch "grenznah" gebaut werden kann, d. h. innerhalb eines Grenzabstands von 3 m

Bitte beachten Sie dazu, dass für den Fall, dass eine dieser o. g. Kriterien nicht eingehalten wird, die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten werden müssen. Die Abstandsflächen sind nachbarschützend. Ihr Nachbar hat Anspruch auf die Einhaltung der Abstandsflächen und kann diese Ansprüche in der Regel auch durchsetzen. Eine Bagatellgrenze gibt es dabei nicht. Jeder Zentimeter ist dabei wichtig.